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中共中央国务院:集体建设用地无需征地直接入市,优先用于发展养老、康养服务

农村承包地、集体经营性土地、宅基地

被称为农村“三块地”。
这“三块地”不仅关系到
亿万农民的切身利益,
其所能产生的粮食、产业等收益
实际也关系到每一个人。

《中华人民共和国土地管理法》修正案于2020年1月1日起正式施行,该法修改的重点,主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革集体经营性土地入市三大方面。

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今年3月份,国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出,全面推开农村集体经营性建设用地直接入市,出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后,依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。


启动新一轮农村宅基地制度改革试点,参与试点的13个城市,为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。


参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央决心之大!
试点城市来了,全国推广还会远吗!

本文分析即将迎来的新形势,并探讨集体经营性建设用地入市对相关市场主体带来的机遇以及挑战,为推进城乡一体化发展深化改革献计献策。

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那么,此举将产生什么影响?


第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。

商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。

第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。

第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。

第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。


新《土地管理法》对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍:删除了原来土地管理法的第43条——“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定”,增加规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让”。魏莉华认为,这是最大的亮点:“这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。”
依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。

中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。

此次改革具有重大意义

第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。

第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

来源:今日头条 


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